uk

Земельні аукціони за новими правилами

Джерело: АгроPRO

06.07.2021 набрав чинності Закон України від 18.05.2021 р. № 1444-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» (далі – Закон № 1444). Ним, зокрема, встановлено строк до 25.09.2021 р., протягом якого КМУ зобов’язано розробити та привести свої нормативно-правові акти у відповідність до цього Закону та забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації його положень, зокрема, це стосується технічних питань реалізації Закону № 1444.

Крім того, варто зазначити, що з 30.06.2021 р. на офіційному сайті Держгеокадастру України (https://land.gov.ua/, «Головна»®»Обговорення проектів НПА») розміщено проєкт постанови КМУ «Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)». Повідомляється, що ця постанова покликана додатково врегулювати нову процедуру організації та проведення електронних земельних аукціонів. Пропозиції та зауваження приймаються протягом місяця.

Ініціатива переходу земельних аукціонів з офлайн середовища в онлайн – не нова. Нагадаю, Постановою КМУ від 21.06.2017 р. № 688 вже запроваджувався Порядок реалізації пілотного проекту із запровадження електронних земельних торгів. Слід зауважити, що положення зазначеного порядку не відповідали положенням Глави 21 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), якою на той час була передбачена лише офлайн процедура організації та проведення земельних аукціонів. Тому, Законом № 1444, законодавець фактично легалізував раніше впроваджену ініціативу Уряду із запровадження електронних торгів. Далі відповімо на основні питання, що виникають у агропідприємств та врегульовані Законом № 1444).

Ключові зміни, які стосуються переходу на електронну систему аукціонів вже набули чинності (05.07.2021), однак повноцінний запуск і функціонування електронних земельних торгів (земельних аукціонів) відбудеться саме з моменту прийняття Урядом постанови «Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)» (поки що існує лише проект постанови).

Станом на сьогодні на електронному майданчику «ProZorro.Продажі» вже є ряд оголошень про аукціони з продажу майна, у тому числі права власності на земельні ділянки боржників у справах про банкрутство, однак такі аукціони відбуваються за спеціальним підзаконним нормативно-правовим актом (Порядок організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затверджений Постановою КМУ від 02.10.2019р. № 865).

Як і де відбуватимуться земельні аукціони?

Відтепер земельні аукціони відбуватимуться в режимі реального часу в Інтернеті на   державному електронному майданчику «ProZorro.Продажі». Інформацію про проведення земельних аукціонів та результати їх проведення може побачити будь-яка особа (https://prozorro.sale/?cpv=06000000-2). При цьому, подання документів для участі в аукціоні відбуватиметься в електронній формі та за допомогою кваліфікованого електронного підпису (далі – КЕП) (докладніше про використання КЕП читайте в «АгроПРО», 2021, № 3, с. 8). Для проведення земельних аукціонів організатор укладатиме відповідну угоду з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи.

Які субєкти прийматимуть участь?

Суб’єктами, які приймають участь в земельному аукціоні є:

  • організатор земельного аукціону;
  • оператор електронного майданчика;
  • особа, яка має переважне право на купівлю лота;
  • учасники, які сплатили необхідні платежі, подали необхідні документи та відповідають встановленим законодавчим вимогам.

Організатор земельного аукціону визначається в залежності від власника/розпорядника земельної ділянки та прав на неї, що продаються. Організатором земельного аукціону може бути (ч. 2 ст. 135 ЗКУ):

  • в разі продажу права власності на земельні ділянки:
    • або власник;
    • або орган виконавчої влади (місцевого самоврядування) (з урахуванням повноважень визначених ст. 122 ЗКУ);
    • або державний або приватний виконавець (в порядку виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню).
  • в разі продажу права оренди на земельні ділянки:
    • або особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем;
  • або державний або приватний виконавець (в порядку виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню).
  • в разі продажу права суперфіцію або емфітевзису:
  • або власник;
  • або орган виконавчої влади (місцевого самоврядування) (з урахуванням повноважень визначених ст. 122 ЗКУ);
  • державний або приватний виконавець (в порядку виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню).

Оператором електронного майданчика може бути юридична особа, що має право використовувати електронний майданчик та діє відповідно до договору, укладеного з Адміністратором електронної торгової системи (ст. 1 Закону України від 18.01.2018 р. № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна», далі – Закон № 2269).

Електронний майданчик – апаратно-програмний комплекс, який функціонує в Інтернеті, підключений до центральної бази даних та забезпечує можливість користування сервісами електронної торгової системи з автоматичним обміном інформацією щодо процесу проведення аукціонів в електронній формі (ст. 1 Закону № 2269).

Адміністратором електронної торгової системи буде державне підприємство «Прозорро.Продажі», яке належить до сфери управління Міністерства економіки України.

Особою, яка має переважне право на купівлю лота є надрокористувач або орендар земельної ділянки (ст. 1301 ЗКУ). Скористатися переважним правом такий суб’єкт може лише при умові, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (ч. 3 ст. 135 ЗКУ).

Тобто наявність у особи переважного права не дає їй можливості купити земельну ділянку за меншу суму. Воно лише гарантує, що якщо дві особи готові заплатити однакову ціну – продати землю мають надрокористувачу або орендарю.

Для убезпечення від можливого порушення переважного права на купівлю земельної ділянки, організатор земельних торгів не пізніше ніж за 30 днів до дня проведення земельного аукціону зобов’язаний письмово повідомити про проведення таких торгів суб’єкта переважного права, при цьому справжність підпису на повідомленні засвідчується нотаріально.

Вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права купівлі земельної ділянки на відповідному земельному аукціоні, якщо він:

  • не відповідає встановленим законодавцем вимогам до учасників аукціону або не виконав такі вимоги;
  • відмовився від підписання протоколу про результати земельного аукціону, укладення договору за результатами його проведення;
  • як переможець аукціону не сплатив належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку цього лота до продажу.

Учасниками, які сплатили необхідні платежі можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи, які відповідно до закону можуть набувати право власності (користування) земельною ділянкою, що розмістили в електронній торговій системі необхідні документи, сплатили реєстраційний та гарантійний внески, зробили закриту цінову пропозицію.

Умовами допуску до участі на земельному аукціоні є:

  • сплата реєстраційного внеску за лотом (у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати) на банківський рахунок оператора електронного майданчика;
  • сплата гарантійного внеску у розмірі 30 % від стартової ціни лоту (земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію) або 30 % від стартового розміру річної орендної плати (не більше 2500 прожиткового мінімуму для працездатних осіб) на банківський рахунок оператора електронного майданчика;

У випадку перемоги на аукціоні, сплачений гарантійний внесок учасника земельного аукціону зараховується до ціни продажу лота.

Процедура проведення земельного аукціону

Процедура земельного аукціону виглядає наступним чином:

Крок 1. Укладення відповідного договору між організатором та оператором електронного майданчика.

Крок 2. Підготовка організатором лоту до земельних торгів (розробка проекту землеустрою, реєстрація земельної ділянки в базі Державного земельного кадастру, реєстрація прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав), розробка звіту про експертну грошову оцінку та ін.). При цьому фінансування заходів з підготовки лоту до земельного аукціону здійснюється за рахунок організатора. Один лот – це одна земельна ділянка (або права на неї) площею до 20 га (для земель державної або комунальної власності).

Крок 3. Прийняття організатором рішення про проведення земельного аукціону щодо земельних ділянок або прав на них (з визначенням переліку таких земельних ділянок, їх кадастрових номерів, площ, стартової ціни лота, складанням проекту договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису або суперфіцію тощо).

Даний пункт стосується земельних ділянок (прав на них) державної або комунальної власності. При цьому виставлені на аукціон лоти не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися в користування до завершення торгів.

Крок 4. Організатор аукціону через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельного аукціону, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація із землеустрою, експертна грошова оцінка та ін.), та за бажанням може опублікувати цю інформацію в електронних або друкованих ЗМІ.

При цьому аукціон проводиться не раніше 30 та не пізніше 45 днів з дня оприлюднення оголошення.

Крок 4. Подання через особистий електронний кабінет особами, які бажають взяти участь в аукціоні заяви про участь, документів, які підтверджують сплату гарантійного та реєстраційного внесків, та інших необхідних документів.

Зауважу, що заява та копії документів посвідчуються КЕП. Якщо на земельних торгах відбувається продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення (прав на неї), тоді учаснику необхідно підтвердити відповідність вимогам встановленим ст. 130 ЗКУ.

Крок 5. Повідомлення оператором електронного майданчика особи, яка бажає взяти участь у земельному аукціоні про зарахування на банківські рахунки гарантійного і реєстраційного внесків та підтвердження отримання такою особою статусу учасника.

Крок 6. Проведення земельних торгів на електронній системі торгів в режимі реального часу в мережі Інтернет. Мінімальний крок торгів для учасників встановлюється на рівні 1 % стартової ціни за лот. Аукціон проводиться за наявності не менше двох зареєстрованих учасників, крім випадків визнання його таким, що не відбувся за наявності лише одного учасника та сплати ним мінімальної ціни за лот.

Крок 7. Завершення земельного аукціону та формування протоколу про його результати та договір за результатами проведення земельного аукціону (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки).

Крок 8. Підписання переможцем земельного аукціону протоколу про результати земельних торгів та договору за результатами його проведення (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки) протягом трьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою.

Організатор земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом шести робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою.

Слід зауважити, що на вимогу переможця аукціону протокол про його результати та/або договір за результатами його проведення, укладені шляхом накладення КЕП організатором та переможцем торгів, можуть бути підписані також у паперовій формі.

Крок 9. Укладення між організатором та переможцем земельного аукціону договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію та реєстрація права власності (користування) в Держреєстрі прав.

Договір за результатами проведення земельного аукціону укладається між організатором та переможцем протягом 20 робочих днів з дня, наступного за днем формування протоколу про результати земельного аукціону.

Крок 10. Оприлюднення організатором результатів земельного аукціону в електронній торговій системі та підписаний протокол про результати земельного аукціону, договір купівлі-продажу земельної ділянки або прав на неї та відомості про сплату переможцем торгів належної суми за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу.

Поради та рекомендації для аграріїв

  1. Забезпечити безперебійне з’єднання з мережею Інтернет та зареєструватися на електронному майданчику «ProZorro.Продажі».
  2. Контролювати дотримання власниками (орендодавцями) належного агропідприємствам переважного права на придбання земельних ділянок, а у випадку продажу земельних ділянок – укладати договори з бенефіціарним власником агропідприємства про передачу переважного права та подальшого викупу цих земель.
  3. Контролювати інформацію про актуальний стан земельного банку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та на електронному майданчику «ProZorro.Продажі» на рахунок перевірки можливої реєстрації власником (орендодавцем) повідомлення про бажання продати право власності на земельну ділянку або виявлення на електронному майданчику оголошення про продаж права власності на земельну ділянку на земельних торгах (земельному аукціоні).
  4. Для розширення земельного банку та/або придбання права оренди (емфітевзису) на сільськогосподарські земельні ділянки державної (комунальної) власності, рекомендуємо здійснювати постійний моніторинг інформації про лоти, які будуть виставлятися на електронному майданчику «ProZorro.Продажі» та приймати участь у таких аукціонах.