Договір оренди сільськогосподарської землі. Як орендарю зберегти право користування та не вскочити в халепу?

Джерело: Юрист і Закон

Не новина, що більшість сільськогосподарських земель перебувають в оренді агропідприємств і фермерських господарств. Здавалось, ви тривалий час орендуєте земельну ділянку, перебуваєте в постійному діалозі з власником (пайовиком), вчасно сплачуєте орендну плату за користування землею. Що ж за таких обставин може статися?

Як до відкриття ринку землі, так і після його старту відносини між деякими землевласниками й землекористувачами погіршилися. Почастішали випадки, коли власники отримували від конкурентів нинішніх орендарів вищу ціну за продаж земельних ділянок або коли власникам землі почали надходити пропозиції з вищою орендною платою за користування землею.

Можемо відверто говорити, що боротьба за розширення площ землеволодіння (землекористування) суттєво пожвавилася, а тому питання збереження права користування на земельний банк набуває ще більшої актуальності.

Найпоширеніший титул користування землями всіх форм власності – це оренда землі.

Що таке оренда землі? Це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності.

Зобов’язання з оренди землі виникають у сторін на підставі договору, у якому вони за взаємною згодою передбачили істотні умови договору, а також визначили сукупність прав й обов’язків для кожної з них.

Для того щоб зрозуміти, які сильні та слабкі сторони має ваш договір оренди землі, рекомендуємо звернути увагу на такі його положення:

– договір укладено в письмовій формі (за бажанням сторін його може бути посвідчено нотаріально);

– наявність у договорі всіх істотних умов: кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу й умов розрахунків, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за її несплату. Якщо в договорі немає однієї або декількох істотних умов, радимо негайно припинити такий договір й укласти з контрагентом новий;

– наявність у договорі специфічних або критичних умов: договір може розірвати орендодавець в односторонньому порядку, зміна власника земельної ділянки або реорганізація юридичної особи – орендаря є підставою для розірвання (припинення) договору оренди землі; без згоди орендодавця орендар не може передати земельну ділянку в користування (суборенду) третім особам; обчислення орендної плати здійснюють з урахуванням індексів інфляції тощо. Якщо маєте такі умови в договорах оренди, радимо оперативно внести зміни до договорів оренди землі та виключити їх;

– наявна/відсутня умова про поновлення договорів оренди землі (автоматична пролонгація договорів без учинення додаткових правочинів), що передбачено ст. 126¹ ЗК України. Якщо такої умови немає, рекомендуємо внести зміни до чинних договорів оренди та передбачити її.

Для розуміння повноцінної картини переваг і ризиків договірних відносин з оренди землі радимо всім землекористувачам вжити таких заходів:

а) провести юридичний аудит (due diligence) поточних договорів оренди щодо виявлення юридичних ризиків можливого розірвання;

b) провести бухгалтерський аудит стосовно перевірки виконання умов договорів оренди землі щодо повної та вчасної виплати орендодавцям орендної плати;

c) оперативно внести зміни до чинних договорів оренди землі або припинити наявні договірні відносини й укласти нові договори з контрагентами.

За загальним правилом, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (якщо інше не передбачено цим договором). Однак якщо одна із сторін договору бажає достроково припинити наявні договірні відносини, а друга сторона не погоджується із цим, тоді такий спір вирішують у судовому порядку.

Варто зазначити, що орендодавцю безпідставно розірвати договір оренди земельної ділянки в судовому порядку буде вкрай важко, тим паче якщо умови договору оренди землі виписано коректно, орендар добросовісно використовує земельну ділянку, у повному обсязі сплачує рентні платежі за землю, не порушує вимог земельного й екологічного законодавства України.

Розглядаючи таку категорію спорів, суди надають оцінку обставинам справи, беруть до уваги доказову базу сторін і враховують правозастосовну практику Верховного Суду (далі – ВС) та Верховного Суду України (далі – ВСУ).

Пропонуємо розглянути найпоширеніші підстави для розірвання договору оренди землі:

– некористування орендарем земельною ділянкою за призначенням (відсутність обробітку землі, її заліснення та погіршення стану);

– передання орендарем земельної ділянки в користування третім особам без повідомлення (згоди) власника (якщо в договорі не міститься умови про згоду власника на передання земельної ділянки в суборенду (користування) третім особам);

– перехід права власності на земельну ділянку до нового власника (у разі якщо сторони передбачили таку умову в договорі оренди землі);

– систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою (несплата орендарем плати два й більше разів);

– орендар провадить діяльність, яка істотно погіршує якісні показнику ґрунту (за умови наявності агрохімічного паспорта земельної ділянки чи поля та/або в разі здійснення власником землі аналізу ґрунту);

– орендар використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням (на сільськогосподарській земельній ділянці орендар побудував готель, багатоквартирний житловий будинок тощо).

Пропонований перелік підстав для розірвання договору оренди землі не є вичерпним і, без сумніву, поповнюватиметься новою судовою практикою ВС.

Рекомендуємо орендарям дотримуватися умов чинних договорів оренди землі й добросовісно використовувати земельні ділянки.

Розгляньмо деякі актуальні судові рішення ВС із питань розірвання договору оренди землі.

a. Довготривале невикористання орендарем земельної ділянки за призначенням – підстава для розірвання договору оренди! (постанова ВС/КЦС від 10.02.2021 р. у справі № 715/214/17)

Позивач (фізична особа) звернувся до суду з вимогою про розірвання договорів оренди земельних ділянок, які було укладено між ним й орендарем. Згідно з умовами укладених договорів земельні ділянки було передано в оренду для вирощування товарної сільськогосподарської продукції, проте із часу укладення цих договорів оренди відповідач не обробляв земельні ділянки й не використовував за цільовим призначенням, зокрема: їх не орали, посів сільськогосподарських культур не проводили, не вживали заходів щодо боротьби з бур’янами, земельні ділянки перебувають у занедбаному стані, забур’янені й заліснені.

Справу неодноразово переглядали суди всіх інстанцій. У разі повторного розгляду справи суд першої інстанції задовольнив позов на підставі допущених із боку відповідача порушень вимог ст. ст. 24, 25, 32 Закону України “Про оренду землі”, унаслідок чого він порушив режим використання земельних ділянок. Доказом невикористання земельної ділянки за призначенням слугував акт обстеження земельної ділянки, який склали посадовці Держгеокадастру, у якому було зафіксовано такі факти: спірні земельні ділянки декілька років не обробляли й на момент обстеження також не обробляли; вони перебували в занедбаному стані, забур’янені й зарослі чагарниками; земельні ділянки не засівали сільськогосподарськими культурами, землекористувач не вживав заходів щодо боротьби з бур’янами та шкідниками; земельні ділянки не використовують за цільовим призначенням згідно з укладеним договором, а тому порушено умови договору оренди земельних ділянок щодо збереження об’єктів оренди, а земельним ділянкам завдано шкоди.

Суд апеляційної інстанції не погодився з мотивами суду першої інстанції, скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову. В основі мотивів відмови в задоволенні позовних вимог апеляційний суд розмежував поняття “невикористання земельної ділянки за призначенням” і “використання земельної ділянки не за цільовим призначенням” та вказав на їх різну правову природу, оскільки використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачено позбавлення права користування.

Крапку в цій справі поставив ВС/КЦС, задовольнивши касаційну скаргу позивача та скасувавши постанову апеляційного суду, водночас залишивши в силі рішення суду першої інстанції. ВС/КЦС погодився з мотивами рішення суду першої інстанції та застосував правову позицію ВСУ, викладену в постановах від 23.12.2015 р. у справі № 6-2271цс15 і від 20.01.2016 р. у справі № 6-1998цс15.

b. Передання орендарем земельної ділянки в користування третім особам – підстава для розірвання договору оренди земельної ділянки! (постанова ВС/КЦС від 09.06.2021 р. у справі № 177/1960/18)

За обставинами цієї судової справи власниця земельної ділянки передала в оренду земельну ділянку СФГ. Після спливу строків оренди земельної ділянки СФГ продовжувало користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату (до 2018 року). Надалі власниця земельної ділянки вирішила самостійно обробляти належну земельну ділянку та звернулася до бухгалтера СФГ (орендаря) з проханням припинити орендні відносини із СФГ і повернути земельну ділянку.

Натомість бухгалтер СФГ повідомив власницю земельної ділянки про те, що у 2016 році вона власноруч підписала договір оренди земельної ділянки з іншим суб’єктом господарювання – правонаступником СФГ. Однак сільська рада провела перевірку, за результатами якої складено акт, у якому зафіксовано, що належну власниці земельну ділянку обробляють треті особи, а не орендар за договором оренди від 2016 року. На підставі акта сільської ради власниця земельної ділянки дізналася, що належну їй земельну ділянку використовують й обробляють інші фізичні особи, які жодного стосунку до нового орендаря не мають.

Рішенням суду першої інстанції позовні вимоги власниці земельної ділянки задоволено в повному обсязі, а договір оренди земельної ділянки розірвано. Суд апеляційної інстанції залишив у силі рішення суду першої інстанції та дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки орендар під час передання земельної ділянки в користування третім особам (без згоди орендодавця) порушив умови договору оренди землі.

ВС/КЦС, розглянувши касаційну скаргу орендаря на рішення судів першої й апеляційної інстанцій, погодився з мотивами та висновками судів нижчої інстанції, відмовив у задоволенні касаційної скарги орендаря та залишив у силі рішення судів без змін.

c. Систематична несплата орендарем орендної плати (два й більше разів) – підстава для розірвання договору оренди землі! (постанова ВС/КЦС від 16.06.2021 р. у справі № 625/306/20)

За обставинами цієї справи власник земельної ділянки (позивач) звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди земельних ділянок із підстав систематичної несплати орендарем (відповідачем) орендної плати за користування земельними ділянками протягом 2018 – 2019 років. Позивач зазначив, що раніше отримував орендну плату особисто (під розписку) або шляхом її зарахування на особистий банківський рахунок. Призначення платежу згідно з кожним окремим документом відповідало конкретному періоду виплати такої орендної плати.

Ця судова справа цікава тим, що орендар (відповідач) намагався в межах розгляду справи створити видимість добросовісного виконання зобов’язань із сплати орендних платежів за договором оренди земельних ділянок. Так, 04.11.2019 орендар зробив грошовий переказ на ім’я власника земельної ділянки (позивача) на суму 16613,70 грн. Проте 16.12.2019 указаний переказ повернула дирекція АТ “УКРПОШТА” орендарю (відповідачу) з призначенням платежу “ЗА ПЕРЕКАЗ ЧУЛЬ С. М. ТЕРМ. ЧИН”. Натомість відповідач указував на відсутність у нього обов’язку щодо особистого повідомлення орендодавця про надіслання грошових коштів поштовим переказом, адже відповідну вимогу не передбачено ані договором, ані законом, тим паче таке повідомлення здійснює оператор поштового зв’язку згідно з діючим тарифом.

Суд першої інстанції відмовив позивачу в задоволенні позовних вимог і вказав на відсутність доказів порушення відповідачем умов договору оренди земельних ділянок, зокрема й не сприйняв доводів позивача про систематичну несплату орендної плати. Апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове рішення про задоволення позову. Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що відповідач у 2018 – 2019 роках (два й більше разів несплати) орендну плату за договором оренди земельних ділянок не виплачував позивачу, що є істотним порушенням відповідачем умов договору, а отже наявні юридичні підстави для розірвання спірного договору оренди, незважаючи на те що заборгованість з орендної плати було виплачено надалі.

Судова практика із цього питання є сталою й далеко не на боці орендаря (постанова ВСУ від 11.10.2017 р. у справі № 6-1449цс17, постанова ВП ВС від 27.11.2018 р. у справі № 912/1385/17, постанова ВС/ОП КЦС від 06.03.2019 р. у справі № 183/262/17, постанова ВС/ОП КЦС від 23.01.2019 р. у справі № 355/385/17).

Зокрема, ВС зазначив, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Так, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два й більше разів), передбаченої договором.

Перехід права власності до іншої особи – підстава для розірвання (припинення) договору оренди земельної ділянки (постанова ВС/КЦС від 20.02.2019 р. у справі № 583/9/17)

За обставинами цієї справи у 2016 році новий власник земельної ділянки (позивач) успадкував право власності на земельні ділянки, отримав відповідні свідоцтва про право на спадщину за законом і зареєстрував право власності на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Спадкодавець за життя на підставі договору оренди передав земельні ділянки в оренду приватному підприємству (відповідачу). Позивач (новий власник земельних ділянок) звернувся до орендаря (відповідача) з вимогою про повернення земельних ділянок у зв’язку з припиненням орендних відносин. На думку позивача, зі смертю минулого власника земельних ділянок було припинено всі зобов’язання, що виникли внаслідок укладення договору оренди земельних ділянок, оскільки п. 40 спірного договору оренди землі було передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи – орендаря є підставою для зміни його умов або розірвання договору.

Рішенням суду першої інстанції позов нового власника земельних ділянок до орендаря було задоволено, спірний договір оренди розірвано. Під час перегляду рішення суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову. В основі мотивації свого рішення суд апеляційної інстанції вказував на неоднозначне трактування судом першої інстанції положень спірного договору оренди, які стосувалися можливості розірвання договору оренди в разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до нового власника й порядку такого розірвання, який повинен був відбуватися за згодою сторін. Натомість доказів повідомлення орендаря про зміну власника землі та про бажання розірвати договір позивач не надав.

Крапку в цій історії поставив ВС/КЦС, який прийняв правову позицію суду першої інстанції та зазначив, що настання обставин, визначених п. 40 спірного договору оренди землі (перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи), є підставою для розірвання договору оренди землі за вимогою нового власника (спадкоємця). Цей пункт договору оренди за своєю суттю відповідає положенням ст. 629 ЦК України та ч. 4 ст. 32 Закону України “Про оренду землі”, а тому спірний договір підлягає розірванню.