Джерело: АгроPRO
Яка роль банків на ринку землі?
З відкриттям ринку землі законодавець дозволив банкам звертати стягнення на раніше підмораторні земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що повинно дозволити банкам проводити активне кредитування аграріїв. В умовах нового ринку землі заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки, на яких не поширюватимуться обмеження у площі земель в одних руках (концентрації), а в якості забезпечення основних зобов’язань аграріїв за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, банки обтяжуватимуть земельні ділянки (права на них) заставою (іпотекою) або правом довірчого володіння.
Іпотека – це досить розповсюджений у світовій практиці інструмент для залучення інвестицій у розвиток агробізнесу, але поряд з доступом до нового заставного майна, банкам необхідно дотримуватися обов’язку щодо відчуження земельних ділянок (прав на них) на протязі 2 (двох) років з дня набуття права власності на землі. Ця обставина суттєво знижує для банків привабливість продажу таких земельних ділянок (прав на них) через обмеженість кола суб’єктів, які допущені до функціонування ринку землі на першому етапі (до 01.01.2024).
З набранням чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» законодавцем було запроваджено новий інститут забезпечення виконання зобов’язання у вигляді довірчої власності, який за логікою законодавця повинен прийти на зміну популярним нині інструментам забезпечення виконання зобов’язань як застава (іпотека).
Однак, чи будуть аграрії активно передавати належні земельні ділянки (права на них) в заставу (іпотеку)? Чи стане новий інститут довірчої власності популярним серед банків та аграріїв?– ці питання залишаються відкритими.
Для початку пропонуємо розглянути класичний спосіб забезпечення виконання зобов’язання у вигляді передачі аграріями земельної ділянки (прав на неї) в заставу (іпотеку).
1) Що таке застава (іпотека)
Застава (іпотека) – це вид забезпечення основного зобов’язання за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, у разі невиконання якого, банк має право одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданої земельної ділянки (або прав на неї).
2)Предмет застави (іпотеки)
До предмету застави (іпотеки) може входити право власності на земельну ділянку приватної, державної або комунальної власності, право оренди на таку земельну ділянку та інші речові права на неї (емфітевзис та суперфіцій).
Передача в заставу частини земельної ділянки (або права на частину земельної ділянки) здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості) на підставі відповідної документації із землеустрою.
Земельна ділянка або право на неї може бути передано у заставу лише за умови, якщо вона є сформованим об’єктом цивільного обороту, а право на неї зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
3)Умови договору застави (іпотеки)
У договорі застави (іпотеки) зазначаються:
- відомості про сторін договору (для юридичних осіб – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців; для фізичних осіб – прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов’язкових платежів та ін.);
- зміст та розмір основного зобов’язання;
- строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання
- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
- посилання на видачу заставної або її відсутність.
- інші положення (визначення суми, на яку має бути застрахований предмет іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності аграрія на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав аграрія на предмет застави (іпотеки), визначення способу звернення стягнення на предмет застави (іпотеки)).
Форма договору застави (іпотеки)
Договір застави (іпотеки) повинен бути укладений у письмовій формі та обов’язково повинен посвідчуватися нотаріально.
Недотримання вимог щодо форми договору застави (іпотеки) та його нотаріального посвідчення тягне за собою недійсність договору.
Звернення стягнення на заставлене (іпотечне) майно та його реалізація
Якщо аграрій не виконує основне зобов’язання, тоді банк може задовольнити забезпечену заставою (іпотекою) вимогу шляхом набуття права власності (права користування) на земельну ділянку. У такому випадку право власності (право користування) банку на предмет іпотеки виникатиме з моменту державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації за банком права власності на земельну ділянку або на право користування нею (право оренди, емфітевзису і суперфіцій), яке є предметом іпотеки буде договір про задоволення вимог банку (іпотекодержателя) або застереження в іпотечному договорі, яке передбачає передачу банку права власності (права користування) на земельну ділянку в рахунок виконання основного зобов’язання.
Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення або прав на них (оренда, емфітевзис і суперфіцій) при зверненні стягнення на предмет застави (іпотеки) здійснюватиметься на прилюдних торгах.
Довірча власність. Передача землі у довірчу власність. Чи зобов’язані банки застосовувати?
1)Що таке довірча власність?
Законодавець визначив, що право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язань є різновидом права власності на майно, яке обмежується правом довірчого власника у вільному розпорядженні майном (відчуження), за виключенням як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб.
Інститут довірчої власності існував ще в Римському праві у вигляді фідуціарної власності за якою кредитор в якості забезпечення виконання боржником зобов’язання отримував у власність його майно і утримував його до моменту виконання боржником взятих на себе зобов’язань.
В умовах сьогодення інститут довірчої власності не втратив своєї актуальності та активно використовується в деяких країнах Євросоюзу та США на противагу іпотеці.
2)Суть довірчої власності
За договором про встановлення довірчої власності одна сторона (довірчий засновник) передає майно другій стороні (довірчому власнику) на праві довірчої власності для забезпечення зобов’язання боржника за кредитним договором або договором позики. Довірча власність на нерухоме майно виникає з моменту укладення договору про встановлення довірчої власності та її реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
3)Які обмеження встановлюються для довірчого власника?
Що стосується обмежень за договором довірчої власності для довірчого власника, то вони в першу чергу стосуються обмеженого для банку (довірчого власника) режиму використання земельної ділянки, зокрема, отримання вигоди від її використання (плодів, продукції та доходів), якщо інше сторони не передбачили у договорі про встановлення довірчої власності.
Довірчий власник не має права без погодження із засновником довірчої власності: здійснювати поділ, об’єднання земельних ділянок; погоджувати документацію із землеустрою; ініціювати питання щодо зміни цільового призначення земельної ділянки; відчужувати земельну ділянку в порядку викупу її для суспільних потреб.
Натомість, довірчий власник земельної ділянки, якщо це передбачили сторони договору, може передавати земельну ділянку в користування третім особам на умовах земельного сервітуту та/або на праві оренди до моменту звернення стягнення на земельну ділянку і без права забудови земельної ділянки, видобування корисних копалин, та/або поліпшень які неможливо відокремити від земельної ділянки без завдання шкоди.
4)В чому ключова відмінність довірчої власності від іпотеки?
За класичною цивілістичною догмою право власності на нерухоме майно ґрунтується на тріаді правомочностей: право володіння, право користування та право розпорядження майном.
Ключова відмінність права довірчої власності від права власності на нерухоме майно в класичному його вираженні – це фактична відсутність правомочності на право вільного відчуження такого майна.
Крім того, до надання кредиту або позики, що забезпечується переданням нерухомого майна у довірчу власність, банк зобов’язаний запропонувати аграрію надання такого кредиту, позики, шляхом забезпечення виконання зобов’язань іншим способом, у тому числі обтяження такого майна (прав на нього) заставою (іпотекою).
5)Чи зобов’язані банки застосовувати довірчу власність?
Обов’язку застосовувати інститут довірчої власності у банків не має. Тим паче, що на фоні кращого законодавчого регулювання інституту застави (іпотеки), новий інститут довірчої власності поки що відверто програє.
Тому, в нинішньому законодавчому виразі інститут довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язань не отримає популярності серед банків та аграріїв, а інститут застави (іпотеки) й надалі буде активно застосовуватися на практиці.
