Инвестиция в новостройку. Как сохранить нервы и деньги?

Источник: The Page

Инвестирование в недвижимость — это очевидный и выгодный способ вложить деньги сейчас, а может, и получить прибыль в будущем. Рынок недвижимости всегда был, есть и будет перспективным, однако он не лишен рисков. Особенно это касается недвижимости в украинских новостройках. Вот ответы на наиболее актуальные вопросы, возникающие у желающих приобрести новые квадратные метры.

1. Действительно ли вы покупаете именно недвижимое имущество и получаете право собственности на него?

Если новостройка находится только на этапе заливки фундамента, то ни о каком праве собственности на недвижимое имущество по украинскому законодательству не может быть и речи, ведь самого объекта еще не существует. Именно поэтому покупатели инвестируют деньги только в потенциальные квадратные метры.

2. Как застройщики предлагают покупать долгожданное жилье?

Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» прямо предусмотрены четыре способа инвестирования юридическими и физическими лицами в жилую недвижимость на стадии строительства:

• фонды финансирования строительства;
• фонды операций с недвижимостью;
• институты совместного инвестирования;
• эмиссия целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Часто застройщики продают квадратные метры через реализацию целевых облигаций. Смысл этой операции заключается в том, что каждая облигация удостоверяет право лица на определенное количество «квадратов». После ввода дома в эксплуатацию происходит так называемое погашение облигаций — ценные бумаги превращаются в физические квадратные метры в виде квартиры.

Наиболее распространенный вариант, который так любят украинские застройщики, — это приобретение имущественных прав, предусматривающее использование модели «прямого инвестирования», по которой осуществляется заключение договоров купли-продажи имущественных прав на недвижимость. Однако такая модель имеет «серый оттенок», то есть это не до конца определенный и легальный способ.

Способ финансирования и приобретения недвижимости через покупку имущественных прав, хотя и не предусмотрен ЗУ «Об инвестиционной деятельности», но возможность такой сделки предусмотрена частью 2 ст. 656 Гражданского кодекса.

Для полного понимания ситуации необходимо понять правовую суть имущественных прав. Верховный Суд в своем решении от 30 марта 2016 года отметил, что имущественное право можно определить как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав.

Однако, исходя из опыта и постоянной практики, приобретение недвижимости через покупку имущественных прав не является 100% гарантией получения имущества в собственность в будущем, поэтому любая сделка по приобретению имущественных прав сопровождается значительными рисками.

3. Какие существуют риски при приобретении имущественных прав?

Первое. Покупатель получает в собственность не индивидуально определенное недвижимое имущество (квартиру) со всеми присущими таким объектам свойствами, нежилое помещение или машиноместо, а имущественные права на еще не существующий объект.

Владелец имущественных прав на недвижимое имущество не ограничен в осуществлении любых не запрещенных законом операций по этим правам, в частности, относительно уступки права требования (цессии) по таким договорам. Таким образом, отсутствует возможность отследить продажу имущественных прав на одно и то же помещение, которая может быть осуществлена несколько раз.

Второе. Нотариальное удостоверение такого договора законодательством прямо не требуется и может быть осуществлено по желанию сторон договора. Но и осуществление нотариального удостоверения договора купли-продажи имущественных прав также не позволяет заблокировать возможность проведения операции по двойной продаже таких имущественных прав.

Третье. Возможны риски на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Квартиры (помещения) не существует в природе, следовательно, право не регистрируется соответствующим образом, покупатель/инвестор может получить риски при обращении к государственному регистратору, который имеет законные основания отказать.

Такой отказ предусмотрен ст. 24 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», например, если представленные документы не соответствуют требованиям или регистратор не сможет по ним установить приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

4. Какие пути минимизации рисков, связанных с приобретением имущественных прав?

Перед подписанием договора с застройщиком нужно изучить предмет договора. Там должен быть указан адрес будущей квартиры, ее номер согласно строительным планам, точная площадь с указанием общей и жилой площади квартиры.

Также документально должна быть зафиксирована стоимость недвижимости. Отдельным пунктом в договоре должен быть указан порядок расчета между сторонами и то, каким образом будет подтверждаться факт полного расчета по договору. И, конечно, в договоре нужно указать права и обязанности сторон. В частности, следует отразить порядок передачи квартиры после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Основными путями минимизации рисков также будут служить:

1. Личное поручительство директора за выполнение договора купли-продажи имущественных прав.
2. Заключение договора купли-продажи имущественных прав в нотариальной форме.
3. Получение от продавца нотариального заявления о том, что имущественные права, являющиеся предметом договора купли-продажи (с указанием перечня имущественных прав), никому ранее не проданы, не отчуждены и не обременены иным способом.
4. Установление в договоре купли-продажи имущественных прав штрафных санкции для продавца в случае отчуждения этих самых имущественных прав другим лицам.
5. Обязательство продавца в договоре купли-продажи имущественных прав сообщить о заключении данного договора купли-продажи имущественных прав с указанием перечня проданных имущественных прав и предоставить покупателю доказательства надлежащего уведомления.
6. Обязательство продавца в договоре купли-продажи имущественных прав немедленно информировать покупателя об изменении в проектной документации, влияющем на характеристики предмета договора, и внести соответствующие изменения в договор купли-продажи имущественных прав.
7. Оговорки в договоре купли-продажи имущественных прав, что права на объект переходят с момента проведения 100% оплаты и подтверждаются актом приема-передачи имущественных прав.
8. Самостоятельное обременение приобретенных имущественных прав ипотекой.

Сейчас можно сделать вывод, что покупка недвижимости в новостройке остается высокорисковым делом, и именно поэтому потенциальные инвесторы должны придирчиво относиться к юридическому оформлению документов для избежания негативных для себя последствий.