Карантин и аренда недвижимости

Большинство предпринимателей арендует недвижимость, а не покупает, потому что для бизнеса так выгоднее.

К сожалению, предприниматели часто относятся легкомысленно к заключению договоров аренды недвижимости и забывают о многих ключевых условиях. Карантин, внезапно изменивший жизнь бизнеса, оставил свой негативный отпечаток и на дружбе арендодателей и арендаторов. Закрытие торгово-развлекательных центров заставило многих владельцев магазинов розничной торговли задуматься о пересмотре условий договоров аренды.

Давайте разберемся, что должен сделать арендатор, чтобы попробовать уменьшить свои финансовые затраты:

1. 1. Для начала, попробовать договориться с арендодателем об уменьшении размера арендной платы или отсрочке/рассрочке арендных платежей. Не забыть зафиксировать договоренности в доп. соглашении и указать отсутствие штрафных санкций в период изменившихся условий.
   2. Если договориться не получилось — внимательно прочитать договор аренды: разделы о порядке уменьшения размера арендной платы, условия досрочного расторжения договора и форс-мажор. Возможно, правильные юристы сделали договор гибким, и у арендатора будут аргументы.
   3. Если договор жестко заточен под одну из сторон, тогда можно попробовать воспользоваться механизмами:

• изменение условий/расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых договор был заключен — ст. 652 ГКУ или
• форс-мажор

Это два взаимоисключающих механизма, поскольку возникают определенные сложности в разделении понятий «форс-мажор» и «существенное изменение обстоятельств». Отличаются они намерениями сторон. При форс-мажоре сторона, коротая на него ссылается, как правило имеет намерение освободиться от ответственности за невыполнение обязательства.

Если сторона использует понятие «существенное изменение условий», то она, в первую очередь, хочет изменить условия договора так, чтобы ей было удобно использовать его в изменившейся действительности или, в крайнем случае, расторгнуть.

Аренда и форс-мажор

Карантин признан форс-мажором официально 17 марта. Детальнее, как оформить форс-мажор, можно прочитать здесь: Как оформить форс-мажор в условиях карантина?

Как правило, в случае наступления форс-мажора стороны:

• освобождаются от ответственности за полное или неполное исполнение обязательств;
• имеют возможность отложить исполнение обязательств на срок действия форс-мажора;
• вправе досрочно расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций.

Сертификат о форс-мажоре выдает Торгово-промышленная палаты Украины, которая уже предоставила свои рекомендации по вопросу карантина. Так, ТПП считает, что обязательно должна быть доказана связь события и обстоятельства, которое вам мешает выполнять договор. Например, официальное закрытие по решению государственного органа ТРЦ повлияло на то, что вам пришлось закрыть свой магазин в этом ТРЦ.

Аренда и «существенное изменение обстоятельств»

Этот путь не для слабаков, поскольку в статье 652 ГКУ предусмотрено много оценочных условий для применения данного механизма. Но, если вы в конфликте, то его можно использовать, как позицию для суда.

Существенным считается изменение, при котором обстоятельства поменялись настолько, что если бы стороны могли их предусмотреть, то они бы заключали договор на других условиях, или вообще бы его не заключали.

При этом, суд учитывает также следующие обстоятельства при принятии решения об изменении условий договора:

1. при заключении договора стороны исходили из того, что такие обстоятельства не наступят;
2. заинтересованная сторона не может повлиять на причины, которые привели к изменению условий;
3. если продолжать выполнять договор, то будут нарушены имущественные интересы сторон и заинтересованная сторона не получит того, на что она рассчитывала при заключении договора;
4. риск по данным обстоятельства не несет заинтересованная сторона.

Рекомендации на будущее. Что было важно учесть, заключая договор аренды?

Казалось бы, что для заключении договора аренды недвижимости стоит лишь предусмотреть его основные условия, которые закреплены ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, но на практике существует достаточно большое количество моментов, которые необходимо согласовать с вашим контрагентом «на берегу», чтоб в дальнейшем отсутствие их фиксации в договоре не привело к негативным последствиям.

Особенно важны: условия досрочного расторжения, порядок одностороннего изменения условий и по согласованию сторон, форс-мажор и порядок решения споров.

Одним из самых важных разделов обсуждаемого договора аренды является порядок расчетов. Помимо определения размера арендной платы и порядка ее осуществления следует предусмотреть возможность ее пересмотра как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. И вот здесь вспомним карантин. На будущее, условия уменьшения арендной платы должны быть прописаны таким образом, чтобы в случае ситуаций, когда действия или решения государственных органов лишают вас права использовать объект аренды, вы могли пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения или установить арендные каникулы на строк ограничений.