Запуск рынка земли: советы для землевладельцев

Джерело: Юрліга

С 1 июля 2021 официально стартовал рынок земли. Предшествовали запуску рынка сельскохозяйственной земли споры в обществе, страхи и опасения некоторых аграриев, сдержанный оптимизм некоторых государственных служащих и экспертов, однако это произошло.

Определенный скептицизм относительно выбора модели законодательного регулирования нашего рынка до сих пор остается в юридическом сообществе, однако 23.06.2021 Кабинетом министров Украины (далее — КМУ) были изменены порядки ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, а также осуществления Минюстом контроля за деятельностью в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.

Новые изменения в подзаконные акты КМУ призваны уточнить для нотариусов и Минюста функциональные и процедурные аспекты проведения новых регистрационных действий с сообщениями, отягощениями и ограничениями прав в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — ГРВП).

Для землевладельцев (продавцов) мы подготовили ряд советов, которые помогут сориентироваться на рынке земли и успешно заключить гражданско-правовой договор купли-продажи.

Совет 1. Проверьте собственный земельный участок на предмет готовности к продаже

В первую очередь мы рекомендуем продавцам проверить и проанализировать документы (информацию) о вашем земельном участке.

1. a) Наличие правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на землю (сертификат, государственный акт на земельный участок, свидетельство о праве на наследство и другие документы).
2. b) Земельный участок зарегистрирован в Государственном земельном кадастре (ему присвоен кадастровый номер, определена общая площадь и установлены границы участка в натуре (на местности).
3. c) Право частной собственности на земельный участок зарегистрировано в ГРВП.
4. d) Земельный участок не является предметом судебных споров и по нему отсутствует спор о праве.
5. e) В ГРВП отсутствуют аресты и/или запреты на его отчуждение.

Если вы проверили земельный участок на счет документов и информации в официальных базах данных и все с земельным участком (правами на него) хорошо – тогда можете переходить к следующему совету. В противном случае, вам необходимо будет привести земельный участок (права на него) до нормального юридического состояния.

Совет 2. Вами не нарушено преимущественное право на покупку земельного участка субъектом такого права

Для того чтобы установить наличие или отсутствие субъекта преимущественного права на покупку земельного участка, вам необходимо будет заказать и получить выписку из Государственного земельного кадастра (далее — ГЗК) и информационную справку из ГРВП о земельном участке.

Если в выписке из ГЗК отсутствует информация о недропользователе ископаемыми общегосударственного значения и/или в выписке из ГРВП отсутствует информация о землепользователе (арендаторе, суперфициарии или эмфитевте), тогда вы можете спокойно переходить к следующему совету.

В случае, если в ГЗК или в ГРВП содержится информация о недропользователе или землепользователе (арендаторе, эмфитевте или суперфициарии), тогда вам необходимо самим соблюдать и контролировать соблюдение нотариусом следующей процедуры.

1. a) не позднее чем за два месяца от предполагаемой даты заключения договора купли-продажи земельного участка вам необходимо подать соответствующее заявление (с проектом договора купли-продажи земельного участка) нотариусу, который будет осуществлять нотариальное удостоверение сделки. Нотариус должен зарегистрировать ваше намерение продать земельный участок в ГРВП.
2. b) После этого нотариус обязан в течение трех рабочих дней уведомить субъекта преимущественного права о вашем намерении продать земельный участок. Такое сообщение или отказ субъекта преимущественного права от реализации такого права должны подтверждаться документально.
3. c) Если субъект преимущественного права покупки земельного участка желает воспользоваться преимущественным правом, он об этом обязан сообщить нотариусу. Такое сообщение подтверждается документально.
4. d) Если субъект преимущественного права – юридическое лицо, тогда он имеет право передать такое право физическому лицу на основании соответствующего договора (такой договор должен заключаться в письменной форме, а переданое преимущественное право подлежит регистрации в ГРВП).
5. e) В течение месяца со дня получения уведомления от субъекта преимущественного права нотариус по согласованию с продавцом земельного участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи. Сообщение должно подтверждаться документально.

Если вы нарушили преимущественное право субъекта на приобретение земельного участка в собственность, тогда субъект преимущественного права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен уплатить покупатель.

Совет 3. Определиться с ценой продажи земельного участка

Цена за земельный участок частной собственности устанавливается по соглашению сторон договора купли-продажи, однако для земельных участков долей (паев), выделенных в натуре на местности, законодатель установил минимальную цену – не менее чем за нормативную денежную оценку такого земельного участка.

Самой информации о НДО нотариусу будет недостаточно для удостоверения сделки, поэтому вам необходимо будет заказать организации и получить в соответствующей организации отчет об экспертной денежной оценке земельного участка.

Землевладельцам следует учитывать, что с большой вероятностью на первом этапе функционирования рынка земли вам не предложат высокое ценовое предложение за земельный участок. Такая ситуация с ценообразованием может измениться в лучшую сторону с 1 января 2024.

Совет 4. Собственник земельного участка имеет открытый банковский счет для расчетов по договору

Владельцам земельных участков необходимо учитывать, что все расчеты по сделкам купли-продажи земельных участков будут проводиться исключительно в безналичной форме. Если вы по каким-либо причинам не имеете открытого счета в банке, тогда вам необходимо будет открыть в банке такой счет.